不動産の媒介契約とは？3種類の違いやメリット・デメリットを分かりやすく解説！

皆さん、こんにちは！不動産会社に物件の売却を依頼する際、不動産仲介会社との間で媒介契約を結ぶ必要があることをご存知でしょうか？媒介契約には3種類あり、それぞれの違いについて解説します！

■媒介契約とは？

不動産を売却する場合、なかなか自分で買い手を見つけることが難しいため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですよね。
その際に、売主と不動産仲介会社との間で結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約を結ぶことで、売買の条件や報酬金額の内容を定め、トラブルを未然に防ぐことが目的です。

■媒介契約の種類

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
この3種類のうちどれを選択するかは、売主が自由に決めることが可能です。
そして、3つの媒介契約の特徴の大きな違いは以下4つです。

１．依頼できる不動産会社の数
２．自分で買主を見つけることが可能か（自己発見取引）
３．依頼主への販売活動の報告義務
４．指定流通機関（レインズ）への登録義務
以下の表に、それぞれの違いをまとめてみました。

「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、制限が厳しくなっています。
それでは、それぞれの違いを解説していきます。

■専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、売買の仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する媒介契約です。
売主が複数の不動産会社に仲介を依頼することは、契約で禁じられています。

また、自己発見取引が認められません。
売主が自分で見つけてきた相手に売却する場合も、依頼した不動産会社を通す必要がある為、
不動産会社に仲介手数料を支払うことになり、売主にとってはデメリットとなるでしょう。

一方、不動産会社から売主に対しての販売状況の報告義務が1週間に1回以上の割合になる為、
販売状況をこまめに知りたいという方にはメリットが大きいと言えます。
初めて不動産を売却される方も安心できるでしょう。

不動産会社にとっては、他社に成約をされてしまう心配がなく、契約期間内に自社で購入希望者を見つければ、
売主・買主の両方から仲介手数料が受け取れるので、他の媒介契約よりも積極的に販売活動に尽力してくれる傾向があります。

■専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様、売買の仲介を1社の不動産会社にのみ依頼できる媒介契約です。
また、専属専任媒介と異なり「自己発見取引」が認められています。

そのため、自分で見つけてきた相手には不動産会社による媒介なしで売却することが可能です。
売主自身が購入希望者を見つけた場合は、依頼した不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことも認められている為、
好条件の買主を探すことができる媒介契約だといえるでしょう。

専任媒介契約の場合、不動産会社は売主に対して2週間に1回以上の割合で販売状況の報告義務があります。
専属専任媒介契約よりは少なくなりますが、比較的販売状況がわかりやすいこともメリットの一つです。

また、不動産会社が自社で購入希望者を見つけた場合には、売主・買主の両方から仲介手数料が受け取れるほか、
他の不動産会社が購入希望者を見つけた場合でも、売主から仲介手数料が受け取れるため、
一般媒介契約よりも積極的に売却活動をしてくれる傾向があります。

デメリットとしては、他社との競争がないため、依頼した不動産会社に営業力や販売力や熱心さがないと、販売期間が長期化することが考えられます。

■一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。
不動産売却の窓口を増やすことで、早期成約できる可能性を高めます。
また、売主自身が購入希望者を見つけて売買契約を結ぶことも可能です。
以上のように、自由度の高い点が一般媒介契約のメリットとなります。

一般媒介契約のデメリットとしては、不動産会社から売主への販売状況の報告義務や、
レインズへの登録義務がない為、実際の販売状況が分かりにくいことでしょう。
また、売主がどの不動産会社と売買契約を結ぶか不明な為、不動産会社の売却活動が抑え気味になってしまうケースも考えられます。

■まとめ

媒介契約は３種類あり、不動産売却を不動産会社に依頼する上で必ず交わす契約です。
媒介契約書の内容をよく確認して、不明な点は契約前に不動産会社に詳しく尋ねることをお勧めします。
専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約はそれぞれメリット・デメリットがあるため、
売却活動を円滑に進めるためには、売りたい物件の状況やご自身に適した契約を結びましょう。

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