不動産を売却したときの税金「譲渡所得税」とは？計算方法などを分かりやすく解説！
皆さん、こんにちは！不動産を売却すると税金が発生することをご存知ですか？譲渡所得（不動産を売却して得た利益）は、譲渡所得税の課税対象です。初めて不動産売却をする方必見！「譲渡所得税」について分かりやすく解説していきます！
■譲渡所得とは？
不動産を売却し利益が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを「譲渡所得（金額）」といいます。不動産を売却した場合の税金は、まずこの譲渡所得金額を正しく算定することが必要です。
■譲渡所得金額の計算方法
譲渡所得金額は、不動産の成約価格（譲渡価額）から、その不動産を取得した時の価格や取得に要した費用（取得費）、および譲渡に要した費用（譲渡費用）を差し引いた金額になります。
特別控除の適用がある場合には、この譲渡所得金額からさらに特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「譲渡所得金額」といわれるものです。
＜補足＞
・譲渡価額：不動産を売却して得た金額（成約価格）
・取得費：売却した不動産の取得にかかった諸費用
不動産の購入価格（建物は減価償却後）
購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税等）
仲介手数料 など
※実際の取得費が不明の場合、譲渡価額の5％となります。
・譲渡費用：不動産の売却に要した諸費用
仲介手数料
印紙税
建物等の解体費用
立退料 など
・特別控除
居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
特定事業用資産の買換えの特例 など
■不動産の所有期間によって譲渡所得税が変動
譲渡所得税は譲渡所得金額に、所定の税率をかけることで算定できます。ただし、税率は「売却した不動産の所有期間」によって異なるので注意が必要です。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の不動産を売却して得た譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼ばれます。短期譲渡所得にかかる税率は39％（所得税30％、住民税9％）です。
5年を超えて所有した不動産を売却して得た譲渡所得は「長期譲渡所得」と呼ばれ、税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります。
なお、どちらも平成25年より復興特別所得税として、所得税の2.1％が別途かかります。
■譲渡損失が生じた場合
ここまでは土地や建物を売って利益が出た場合のお話ですが、必ずしも買った時よりも高く売れるとは限りません。赤字（譲渡損失）が出るケースもあるかと思います。譲渡損失が発生したとき、一定の条件を満たすことによって利用できる特例の一つを見ていきます。
・譲渡損失の損益通算
マイホームの買い替えのための売却で損失が発生した場合は、損失を他の所得から引くことができます。これを損益通算と言います。損益通算とは、物件売却による損失を給与や事業所得など他の所得から控除することです。その結果、所得総額が低くなり、税金が安くなります。
・譲渡損失の繰越控除
損益通算で損失を控除しきれなかった場合は、その分を３年間にわたって繰り越すことができます。これを、譲渡損失の繰越控除といいます。
「譲渡損失の損益通算」「譲渡損失の繰越控除」の制度を使うための条件はいくつかあるため、詳しくは国税庁のホームページを参照してください。
■譲渡所得は確定申告が必要
譲渡所得がある場合には、翌年の2月16日から3月15日までに所轄の税務署に申告し、税金を納めることになります。確定申告では、以下の確定申告書を提出します。
・確定申告書第一表・第二表：譲渡所得以外の給与所得や事業所得などすべての年間所得を記載する書類
・確定申告書第三表（分離課税用）：譲渡所得の詳細を記載する書類
※家を売却したときに発生する譲渡所得は、ほかの所得と合算されず分離課税されます。
なお、これらの書類は税務署や市役所、国税局のホームページなどで入手可能です。
その他、税務署へは譲渡所得を計算するための「譲渡所得の内訳書」や特例の適用を受ける時は特例ごとに定められた書類等を提出することになっています。また、住民税については税務署に申告した場合、その申告書の内容が市区町村へ回る為、手続きは不要です。
■まとめ
今回は、不動産を売却した場合に発生する譲渡所得税について解説しました。不動産売却は多くの人にとって初めての経験となるため、聞き慣れない専門用語などに戸惑うことも多いでしょう。売却を検討する際には、予め税制の仕組みや控除・特例の内容をしっかり確認するようにしましょう。
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